Cap rate pode ser entendido como um indicador imobiliário. Ele mede a taxa de capitalização. Ou seja, a média de retorno do capital aplicado em um imóvel. Assim, os investidores podem decidir se esse investimento vale a pena.

Para ser preciso, o cap rate apresenta a porcentagem da renda anual obtida com o imóvel. Assim, se o local é avaliado em R$ 120 mil e o rendimento for de R$ 1 mil por mês, o indicador apresenta uma taxa de 10%. A razão é que o retorno no ano chega a R$ 12 mil.

Devido a suas características, o capitalization rate tem uma função semelhante à do Retorno sobre o Capital Investido (ROIC). Porém, ele é voltado especificamente para o mercado imobiliário.

Como calcular a taxa de capitalização

Para saber qual é o resultado desse indicador do mercado imobiliário, é preciso aplicar a seguinte fórmula:

*Cap rate = (rendimento mensal x 12) / valor inicial do investimento*

Assim, o resultado obtido permite comparar os rendimentos das aplicações financeiras. Com isso, é mais fácil tomar decisões e ver quais investimentos valem a pena.

Para entender melhor, veja o seguinte exemplo. Imagine que o valor do imóvel seja de R$ 400 mil. Com a aplicação dos números na fórmula, temos:

*Cap rate = (1.500 x 12) / 400.000 = 18.000 / 400.000 = 0,045*

Esse resultado deve ser multiplicado por 100. Assim, chega-se ao capitalization rate de 4,5%. Considerando esse percentual e entendendo que as condições permaneceram iguais, o retorno total do investimento inicial levaria mais de 20 anos. Assim, é uma aplicação financeira pouco interessante.

Ainda é possível analisar esse dado a partir da taxa básica de juros, a Selic. Fazendo essa comparação do rendimento do investimento com o percentual do indexador, é possível calcular quanto tempo levará a obtenção de 100% do capital aplicado.

Em uma análise financeira, por fim, o cap rate também serve para avaliar diferentes empreendimentos. A partir da comparação, fica mais fácil saber qual tende a apresentar uma rentabilidade mais alta.

Assim, não existe um percentual ideal para esse indicador. Até mesmo porque vários fatores interferem no resultado. Entre eles estão:

  • inflação;
  • tipo do imóvel;
  • destino de uso do bem.

Como funciona o cap rate

Como apontado até aqui, o cap rate é um indicador útil para quem deseja investir no segmento imobiliário.

Assim, é importante conhecer o funcionamento deste indicador, especialmente para entender o melhor contexto para utilizá-lo.

Sob essa perspectiva, o primeiro passo para entender seu funcionamento, é compreender o cap rate fórmula, sendo que esta equação se apresenta da seguinte forma:

  • cap rate = aluguel anual/valor total do imóvel

No dia a dia do mercado, ainda vale destacar ser necessário multiplicar o resultado da divisão por 100, chegando assim ao valor percentual do cap rate.

Para ficar mais claro este processo, imagine um exemplo em que um imóvel tem o valor estipulado em R$500 mil, enquanto o aluguel mensal deste ativo é de R$1000, sendo que o valor total ao final de um ano seria de R$12 mil.

Com isso, ao utilizar a fórmula, temos que:

  • cap rate = (12.000/500.000)x100 = 2,4

Ou seja, o cap rate do exemplo é igual a 2,4%, isto é, o retorno que o investidor tem nesta negociação é de 2,4%, sendo que esta operação pode ser vantajosa ou não, a depender do perfil de investimentos do indivíduo.

Outro ponto relevante é que, outro aspecto importante relacionado a este indicador é a questão que diferentes fatores impactam diretamente em seu resultado.

Para quem avalia esse tema, entre estas questões, é possível destacar, por exemplo:

  • Inflação;
  • Utilidade do imóvel;
  • Localização;
  • Tipo de imóvel.

Por isso, não há tanta disparidade entre o cap rate dos imóveis disponíveis no mercado.

Como exemplo, ao utilizar o cap rate FII, isto é, usar este indicador para analisar fundos imobiliários, investidores tendem a aliar esta métrica com outras úteis para o segmento.

Assim, ao fazer isso, conseguem um retrato mais fiel sobre o investimento e o risco e retorno que envolvem este negócio.

É possível usar o indicador nos fundos imobiliários

O investimento no setor também pode ocorrer via fundos imobiliários. Nesse cenário, a taxa de capitalização(cap rate) continua sendo válida.

Na prática, a razão é que os fundos têm o objetivo de construir ou comprar ativos imobiliários. Assim, o retorno para os acionistas depende da rentabilidade desses imóveis ou papéis.

No caso dos fundos de tijolo, a aplicação é realizada em ativos físicos. Como exemplo, galpões logísticos e lajes corporativas.

Já, os fundos de papel investem em títulos do setor. É o caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Em ambas as situações, o cap rate serve para analisar a viabilidade do investimento. Quanto mais alto ele for, melhor para o investidor. A razão é que sinaliza que a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos é positiva. Na prática, esse resultado demonstra que haverá maior distribuição de rendimento aos cotistas.

Assim, existem várias vantagens ao usar o cap rate. Apesar disso, esse indicador tem mais precisão apenas quando se trata do setor imobiliário. Outro ponto relevante é que, desconsidera alguns fatores, como uma possível valorização do imóvel.