O fundo imobiliário ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) assinou um compromisso vinculante para vender por R$ 140 milhões o galpão logístico que possui na Avenida dos Estados, na Vila Metalúrgica, em Santo André, região metropolitana de São Paulo. A compradora é a própria locatária do imóvel, a SPAL Indústria Brasileira de Bebidas, subsidiária da Coca-Cola FEMSA.
O fato relevante foi divulgado pelo fundo em 29 de outubro. A operação deve gerar lucro extraordinário imediato, em regime de caixa, de R$ 17.282.468,69 — cerca de R$ 17,3 milhões, o equivalente a R$ 0,105 por cota.
Sinal de R$ 7 milhões e saldo na escritura
Do preço acertado, o fundo já recebeu R$ 7 milhões a título de sinal. Os R$ 133 milhões restantes serão pagos pela compradora na data de outorga da escritura. O valor total da transação é aproximadamente 12% superior ao constante no último laudo de avaliação do imóvel, realizado em junho de 2026.
O terreno tem cerca de 36.740 metros quadrados e a área construída soma aproximadamente 12.753 metros quadrados. O ativo está na carteira do ALZR11 desde 31 de dezembro de 2021.
R$ 84 milhões líquidos e quitação do CRI
Após a quitação integral do saldo devedor de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) vinculado ao imóvel — estimado em cerca de R$ 56 milhões —, o fundo estima receber aproximadamente R$ 84 milhões líquidos. O montante é 25,9% superior ao investimento total considerado na transação, de R$ 66,75 milhões, sem contar os aluguéis recebidos ao longo do período em que o imóvel permaneceu no portfólio.
Somando preço de aquisição, custos de transação e benfeitorias, o investimento total acumulado no ativo chegou a R$ 122,7 milhões. A gestão projeta taxa interna de retorno (TIR) de aproximadamente 11% ao ano, múltiplo sobre o capital investido (MOIC) de 1,26 vez e cap rate de 8,07% na operação.
Aluguel continua até a escritura
Até a conclusão da venda, o ALZR11 segue recebendo o aluguel mensal de R$ 940.945 pago pela Coca-Cola FEMSA — cerca de R$ 0,0057 por cota. A cobrança é mantida até a data de outorga da escritura.
Segundo a gestão, a operação libera capital para novas oportunidades de investimento e reduz a alavancagem total do fundo, que deixa de carregar a dívida vinculada a esse ativo.
O que a transação muda na carteira
A venda tem duas características que costumam agradar o mercado. A primeira é o preço: 12% acima do laudo mais recente, o que indica que o valor patrimonial registrado pelo fundo para o ativo estava abaixo do que o comprador — que conhece o imóvel por dentro, porque é o inquilino — aceitou pagar. A segunda é o efeito no endividamento: com a quitação do CRI de cerca de R$ 56 milhões, o fundo sai da operação com caixa e sem a dívida correspondente.
Um galpão ocupado por um único locatário de grande porte costuma carregar dois riscos vistos como relevantes em fundos imobiliários: a concentração de receita em um só inquilino e a possibilidade de vacância em caso de não renovação. Quando o próprio locatário compra o imóvel, esses dois riscos desaparecem para o fundo — ele deixa de ser dono do ativo, mas também deixa de depender da renovação do contrato para receber o aluguel de R$ 940.945 mensais.
Como ler o número para o cotista
Os R$ 0,105 por cota são a referência do ganho da operação, e não uma promessa de distribuição: a política de rendimentos do fundo depende de outros fatores da gestão, e o valor efetivamente distribuído pode ser diferente. O ponto relevante para o cotista é a natureza da transação — o inquilino compra o imóvel que ocupava, o que normalmente elimina o risco de vacância no ativo e antecipa caixa que estava imobilizado.
O movimento também ilustra a estratégia de desinvestimento do segmento logístico: fundos que compraram galpões em ciclos de juros baixos vêm vendendo ativos com ganho contábil acima do laudo para reduzir alavancagem e reciclar capital, num momento em que a alta dos juros pressiona o valor das cotas no mercado secundário.
Foto: Secom Bahia, via Wikimedia Commons (CC BY 2.0).
Esta matéria tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento.