O fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11) reduziu sua projeção de distribuição de rendimentos aos cotistas de R$ 0,74 a R$ 0,76 por cota para a faixa de R$ 0,60 a R$ 0,65 por papel, segundo fato relevante divulgado ao mercado. A revisão passa a valer a partir dos dividendos referentes a outubro de 2026 e tem como gatilho a inadimplência da Casas Bahia (BHIA3), locatária de dois imóveis do portfólio e atualmente em recuperação judicial.
A gestora do fundo classificou a decisão como conservadora e citou como justificativa as incertezas sobre o pagamento dos próximos aluguéis, a condição de recuperanda da varejista e a existência de ações de despejo em andamento — dois processos que seguem na Justiça mesmo depois de os débitos terem sido quitados.
O que mudou no guidance
A estimativa anterior, de R$ 0,74 a R$ 0,76 por cota, foi construída em um cenário em que os aluguéis dos dois galpões ocupados pela varejista seguiam sendo pagos em dia. Com o pedido de recuperação judicial da Casas Bahia, protocolado em 16 de agosto, o fluxo passou a ser tratado como incerto, e o fundo optou por projetar a distribuição a partir de um piso mais baixo.
Na prática, o ajuste representa um corte relevante na referência de rendimento mensal por cota: o novo piso (R$ 0,60) fica cerca de 19% abaixo do piso anterior (R$ 0,74), e o novo teto (R$ 0,65) cerca de 14% abaixo do teto anterior (R$ 0,76).
Os aluguéis atrasados foram pagos — mas a disputa continua
O ajuste ocorre apesar de a varejista ter quitado os atrasos dos dois imóveis:
- Em 28 de outubro, a Casas Bahia pagou R$ 1,43 milhão referentes à competência de setembro do imóvel de São José dos Pinhais (PR), acrescidos de R$ 142,9 mil de multa moratória — um total de R$ 1,57 milhão recebido pelo fundo.
- Em 14 de outubro, a locatária havia quitado o débito do galpão de Contagem (MG): R$ 2,87 milhões de aluguel mais R$ 57,5 mil de multa, somando R$ 2,93 milhões.
Nos dois casos, porém, o pagamento veio depois do ajuizamento de uma ação de despejo — protocolada em 8 de outubro — e, segundo a gestora, não caracteriza a purgação da mora prevista em lei. Por isso as ações seguem em andamento, e o fundo preferiu não contar com a normalização dos contratos no guidance.
Casas Bahia responde por 30,7% da receita
O tamanho da exposição explica a prudência. Segundo o relatório gerencial mais recente, a Casas Bahia representa cerca de 30,7% da receita de aluguel contratada do HSLG11 — sendo 27,4% de locação direta e 3,3% de receita de áreas sublocadas à varejista.
A rede de móveis e eletrodomésticos pediu recuperação judicial em conjunto com algumas subsidiárias, alegando deterioração das condições econômico-financeiras em um ambiente de juros elevados. Para o fundo, o desfecho da recuperação define se os contratos serão mantidos, renegociados ou devolvidos — e, no limite, se os galpões precisarão ser reocupados por novos inquilinos.
IFIX no vermelho
O episódio ocorre em um momento fraco para a classe. O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, encerrou a quinta-feira (29) aos 3.632,26 pontos, com queda de 0,60% no dia. No acumulado de outubro, o recuo é de 3,27%, e desde o início de 2026 a desvalorização chega a 3,79%.
No último pregão, as maiores altas foram TRXF11 (+2,87%), HABT11 (+2,58%) e CCME11 (+2,57%). Na ponta negativa, o BROF11 liderou as perdas, com baixa de 7,80%, seguido por CACR11 (-6,53%) e AJFI11 (-4,91%).
O que observar daqui para frente
Para o cotista, o ponto central não é o guidance em si, mas a capacidade do fundo de recompor receita. Enquanto as ações de despejo tramitam, o cenário mais provável é de recebimento irregular, o que mantém a distribuição pressionada mesma com os atrasos quitados pontualmente.
Os próximos relatórios gerenciais devem trazer dois sinais relevantes: a evolução da vacância física e financeira do portfólio e o ritmo de negociação com a varejista dentro do processo de recuperação judicial. Um eventual acordo que preserve a locação devolveria parte da previsibilidade; a devolução dos imóveis abriria um intervalo de receita zero nos galpões afetados até a recolocação.
Vale lembrar que o guidance é uma estimativa de gestão, e não uma garantia contratual de rendimento: as distribuições mensais dependem do resultado efetivo do fundo no período.
Foto: Syced, via Wikimedia Commons (CC0).
Esta matéria tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento.