As revisionais consistem em uma ação realizada na justiça para revisar os juros de um contrato. Elas podem se referir a empréstimos, financiamentos e operações de locação de imóveis.
O objetivo das revisionais é corrigir a cobrança de taxas já praticada. No contrato dos contratos de aluguel, elas costumam acontecer todos os anos.
No entanto, também é possível solicitar as revisionais para reduzir ou acabar com o saldo devedor de uma operação bancária. Como exemplo, financiamentos de veículos, empréstimos pessoais e juros do cartão de crédito ou do cheque especial.
Vale a pena mencionar que as ações revisionais sempre dependem do consumidor. Assim, é preciso acionar juridicamente a outra parte para que essa análise seja feita.
Como entrar com uma ação revisional
Todo cidadão tem direito de solicitar essa revisão das taxas de juros de um contrato. Esse processo é feito com a contratação de um advogado especializado. Ele analisará a situação para identificar uma possível cobrança indevida.
Na prática, o direito é resguardado pela Constituição Federal. No entanto, é preciso ter certeza de que existe algo errado. A razão é que todo processo judicial tem custos elevados. Outro ponto relevante é que, quem perde a causa precisa pagar os honorários da outra parte.
Nesse contexto, é importante avaliar quanto custam as revisionais de contrato. Assim, você sabe se vale a pena fazer essa solicitação.
Como funciona
O processo judicial deve demorar alguns meses. Quem entra com o pedido de revisão é o próprio advogado, que solicita uma liminar para evitar a negativação do nome do cliente e a apreensão de bens.
Em alguns casos, há necessidade de fazer o depósito mensal do valor considerado justo. Essa quantia fica em uma conta judicial e aguarda a decisão do juiz sobre a liminar. Ela é aceita de forma integral ou parcial, ou até negada.
Caso a revisional continue, é normal fazer um acordo. As partes combinam uma taxa de juros válida para ambos. Assim, encerra-se o processo.
Como as revisionais funcionam nos contratos de locação
Em uma análise financeira, os contratos com revisionais estão bastante presentes no mercado de aluguel de imóveis. Eles preveem que o valor cobrado mensalmente pode sofrer alta ou queda de acordo com a inflação.
Nesse caso, o indicador mais utilizado é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Em segundo lugar, vem o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
De toda forma, esses contratos recebem o nome de típicos. A razão é que eles são previstos em lei e têm cláusulas predefinidas. Assim, são padronizados e aplicados na maioria dos casos.
Apesar disso, também existem os contratos atípicos. Eles apresentam regras diferentes. Ainda assim, são permitidos pela legislação vigente.
Qual a relação entre revisionais e fundos imobiliários
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) alocam capital em diferentes ativos. Eles são direcionados à venda ou locação. De toda forma, a renda gerada é distribuída entre os investidores.
No dia a dia do mercado, nesse cenário, surgem os imóveis regidos por contratos típicos. Por suas características, eles contam com as revisões de valor pago — e isso pode acontecer a qualquer momento.
Os contratos típicos com revisionais são passíveis de análise por um juiz depois de três anos do seu início ou da última renegociação. Qualquer uma das partes tem o poder de começar o processo judicial.
Assim, um perito fará a avaliação e o juiz definirá o novo valor de aluguel. Como isso interfere para quem investe em FIIs?
Basicamente, o investidor pode ganhar ou perder dinheiro a qualquer momento devido às ações revisionais. Por isso, muitos indicam que os contratos ideais são os atípicos.
Assim, há uma proteção maior contra a volatilidade e mais chance de rentabilidade no longo prazo. Inclusive, esse é o motivo que faz o contrato sem revisionais ser o mais utilizado em negociações de:
- galpões logísticos;
- lajes corporativas;
- shopping centers;
- built to suit.
Para quem avalia esse tema, ainda assim, vale a pena entender como as revisionais funcionam. Afinal, elas podem ajudar a diminuir os juros e a tomar melhores decisões de investimento.