O contrato atípico é aquele sem previsão legal mínima para sua regulação. Isso significa que suas cláusulas são diferentes do padrão. Ainda assim, esse documento é permitido e tem validade jurídica, de acordo com o artigo 425 do Código Civil.

Para ser um contrato atípico, é preciso ter condições personalizadas e específicas. No entanto, elas devem seguir as normas indicadas no Código Civil. Por isso, suas principais características são:

  • prazos acima de 5 anos;
  • ausência de ação revisional;
  • multa equivalente a todos os aluguéis futuros pendentes;
  • reajuste anual vinculado a um indexador econômico.

Devido a esses detalhes, esse tipo de contrato é bastante comum em fundos de investimento imobiliários (FIIs). Especialmente, naqueles que envolvem galpões logísticos, hospitais, agências bancárias, universidades e outros.

Por que optar por esse tIPO de contrato

Os contratos atípicos são bastante utilizados na locação de imóveis. A razão é que eles implicam cláusulas diferenciadas.

Assim, eles são bastante adotados para situações em que o imóvel precisa ter algumas particularidades. Porém, o modelo de contrato atípico prevê a realização de personalizações pontuais exigidas pelo locatário.

Assim, existem uma relação em que ambas as partes ganham. É o caso do built to suit. Esse é um exemplo de imóvel construído ou adaptado sob medida. Com isso, a empresa tem acesso ao que precisa.

O investidor que opta por um FII com contrato atípico também tem benefícios. Os principais são os seguintes:

  • baixo risco de vacância: o fundo imobiliário é mais protegido nesse quesito. A razão é que o contrato é de longo prazo. Outro ponto relevante é que, a multa para rescisão é mais alta do que nos contratos comuns;
  • maior rentabilidade: é derivada do menor risco de vacância e da chance reduzida de interrupção dos fluxos de pagamento. Assim, há mais previsibilidade de rendimento, além de os valores serem mais elevados e consistentes;
  • ausência de revisionais: tanto locador quanto locatário abrem mão desse questionamento das taxas de juros do contrato atípico. Essa característica é positiva para cenários de crise. Afinal, esses períodos costumam levar a reduções do valor do aluguel.

Seus pontos negativos

As desvantagens do contrato atípico também existem. Entre os principais, estão:

  • possibilidade de não renovação do contrato: as personalizações costumam levar a aluguéis mais caros. Assim, há uma grande chance do locatário encerrar a parceria;
  • inadimplência: o contrato atípico é longo e tem apenas um inquilino. Por isso, o locatário pode passar por alguma dificuldade financeira e deixar de honrar seus compromissos. Isso também pode acontecer em caso de multa, já que é elevada;
  • risco de vacância ao final do contrato: apesar do contrato típico diminuir a taxa ao longo de sua validade, o imóvel pode ficar um tempo sem inquilino após o encerramento do aluguel. Afinal, ele é personalizado e pode haver dificuldade de atender às exigências de outros locatários.

Contrato atípico x contrato típico: quais as diferenças

O contrato típico é aquele com cláusulas comuns. Assim, ele não é personalizável. Essa padronização faz com que ele seja o modelo mais adotado. Suas características são:

  • prazo de 5 anos;
  • ação revisional no terceiro ano, com reajuste dos valores contratuais;
  • reajuste anual vinculado a um indexador. Como exemplo, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M);
  • multa simplificada. Geralmente, é de 3 ou 6 meses dos valores de aluguel.

Qual é o melhor tIPO de contrato para quem pretende investir em FIIs

Considerando os dois modelos, as características do contrato atípico costumam ser mais atrativas. A razão é que ele traz previsibilidade de pagamento e menor risco de vacância.

Para o investidor, esses aspectos também são importantes. Como exemplo, se um locatário rescindir o contrato de um galpão logístico, ainda precisa pagar todos os aluguéis. Assim, o fluxo financeiro permanecerá até o vencimento.

Por outro lado, o período longo pode ser negativo. Como exemplo, se o inquilino deixar de pagar os aluguéis no vencimento. Nesse caso, a alternativa seria entrar com uma ação de despejo. Porém, ela tende a demorar.

Por isso, sempre analise as características do FII e a alocação de recursos. Contudo, o mais comum é que o contrato atípico seja mais interessante. Apenas atente à qualidade dos locatários. Assim, os problemas são evitados.