NOI

O Net Operating Income (NOI) é traduzido como receita operacional líquida. Ele é conhecido como o EBITDA do setor imobiliário por mostrar a diferença entre a receita gerada e os gastos operacionais.

Apesar de importante, o NOI ainda não é amplamente utilizado por investidores no Brasil. De toda forma, seu conceito é essencial para analisar os investimentos imobiliários voltados à renda. Nesse conceito está incluída a geração de renda por meio de:

• locação;
• publicidade;
• estacionamentos;
• vending machines.

O resultado desse indicador vem antes de impostos. Outro ponto relevante é que, são excluídos os pagamentos de despesa de capital, juros sobre empréstimo, amortização e depreciação.

Por que utilizar o Net Operating Income

O indicador é útil para avaliar operações de compra e venda de imóveis. Mais do que isso, permite analisar quais aplicações financeiras são mais interessantes.

O NOI é importante para esses dois cenários, porque mostra quais ativos geram mais lucro. Por isso, os investidores analisam quais são os melhores fundos imobiliários considerando sua receita e gastos operacionais. Ou seja, é feito um processo de valuation.

Como calcular o Net Operating Income

Na prática, como você percebeu, um imóvel pode gerar renda de diversas formas. Ainda assim, é necessário considerar alguns aspectos para fazer o cálculo do NOI.

Para começar, avalie a taxa de vacância. Outro ponto relevante é que, considere possíveis deduções (Como exemplo, de PIS e Cofins) e inadimplência.

Em seguida, pense sobre as despesas. Nesse caso, são válidas aquelas necessárias à operação e manutenção. Alguns exemplos são:

• reparos;
• impostos;
• energia elétrica;
• água e esgoto;
• taxas de administração do imóvel;
• manutenção;
• seguro predial.

Para o dono do local, é melhor repassar essas despesas ao locatário. Assim, a rentabilidade da propriedade aumenta.

Outro ponto relevante é que, observe que o NOI desconsidera:

• pagamentos de juros de financiamento;
• receitas financeiras;
• valores a pagar de Imposto de Renda (IR);
• depreciação do imóvel;
• investimentos realizados.

Em uma análise financeira, considerando essas informações, você pode fazer o cálculo do NOI. A fórmula é a seguinte:

*NOI = GOI – despesas operacionais*

Aqui, é importante destacar que o GOI é oGross Operating Income, ou receita operacional bruta. Ele é caracterizado por excluir a vacância e a perda de créditos.

Exemplo de cálculo de NOI

Para entender melhor o NOI, veja o seguinte exemplo. Considere um imóvel com receita de R$ 30 mil por ano derivada de aluguel. As despesas operacionais são IPTU de R$ 4 mil anual e seguro de R$ 5 mil.

Nesse caso, temos um total de despesas operacionais equivalente a R$ 9 mil. Assim, é possível aplicar os valores na fórmula, ou seja:

No dia a dia do mercado, *NOI = R$ 30.000 – R$ 9.000 = R$ 21.000*

Assim, a receita operacional líquida é de R$ 21 mil no ano.

O que é a margem Net Operating Income

A margem NOI é um indicador de desempenho e eficiência para os imóveis que geram renda. Vale a pena analisar, porque esses bens costumam ter custos e despesas pouco significativos em comparação com seu faturamento.

Assim, a margem NOI costuma ser elevada. Para calculá-la, é preciso aplicar a fórmula:

*Margem NOI = (NOI / receita líquida) x 100*

Para quem avalia esse tema, a partir do resultado, você consegue identificar o imóvel mais interessante para investir. Como exemplo, se um deles tiver índice de 45% e outro de 80%, vale a pena aplicar seu dinheiro no segundo.

O motivo é o seguinte: quanto mais alta for a margem Net Operating Income, mais o imóvel gera caixa. Nesse exemplo, do total de receita líquida recebida, 80% vai para essa finalidade.

No caso do resultado de 45%, significa que 55% são utilizados com despesas e deduções. No outro imóvel, apenas 20% servem para esses gastos.

O que é cap rate NOI

Ainda existe o capitalization rate NOI, ou taxa de rentabilidade do imóvel com base no Net Operating Income. Esse indicador substitui a receita bruta de locação.

A importância de usar o cap rate NOI é o fato de considerar possíveis custos, deduções e despesas. Assim, ele traz a real rentabilidade. Para chegar a esse resultado, é utilizada a fórmula:

Na prática, *Cap rate NOI = NOI / valor de mercado*

Existe diferença entre NOI e EBIT

Apesar de algumas pessoas pensarem que esses indicadores são iguais, há diferença entre eles. O EBIT mostra o lucro da empresa antes de despesas com impostos e juros.

Ele também leva em conta adepreciação do imóvel. Já, o Net Operating Income exclui esse dado do seu cálculo.

Assim, ambos trazem dados diferentes e são encontrados no Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE).

Qual a diferença entre NOI e NOL

Caso o cálculo do Net Operating Income traga um resultado negativo, fica claro que a receita do imóvel é menor do que os gastos operacionais. Nessas situações, o nome do indicador muda para Net Operating Loss (NOL), ou prejuízo operacional líquido.

Em uma análise financeira, se o NOL for identificado, é bastante provável que um pedido de financiamento seja recusado. Por isso, vale a pena saber o resultado desse indicador antes de fazer qualquer tipo de solicitação Sob essa perspectiva,.

Existem limitações no uso do NOI

O Net Operating Income é bastante útil, mas pode ser manipulado com facilidade. É o caso do adiamento de gastos operacionais necessários para o imóvel.

Outro exemplo é oferecer um desconto no aluguel para que o locatário seja responsável pela manutenção. Por isso, é importante analisar o NOI, mas sempre compará-lo a outros resultados.