O BTG Pactual reiterou a recomendação de compra para a Allos (ALOS3) após a administradora de shopping centers avançar na parceria com a Kinea Investimentos, gestora de fundos imobiliários, apesar da redução do valor estimado da transação.

O banco mantém preço-alvo de R$ 39,00 por ação, o que representa potencial de valorização (upside) de aproximadamente 11% em relação ao fechamento da sexta-feira (23), de R$ 35,14.

O valor da operação foi reduzido

Em relatório, os analistas Gustavo Cambauva e Gustavo Fabris avaliaram a parceria como positiva para a Allos, destacando que o negócio envolve a venda de participações em sete shopping centers para um novo fundo imobiliário da Kinea, o Kinea Allos Malls (KAML11).

A operação agora está estimada entre R$ 600 milhões e R$ 1 bilhão, enquanto na proposta inicial, anunciada em abril, a faixa prevista era de R$ 790 milhões a R$ 1,97 bilhão. A conclusão depende da captação de pelo menos R$ 600 milhões pelo KAML11 em sua primeira oferta pública de cotas, cuja distribuição começou na quinta-feira (22).

Para os analistas do BTG, a redução do tamanho do negócio está relacionada, principalmente, a "condições de mercado".

Quais shoppings entram na conta

O percentual de cada ativo vendido dependerá do volume final captado pelo fundo. Em princípio, a negociação envolve participações em:

  • 49,5% a 70% do Shopping Metrô Santa Cruz;
  • 41% a 65% do Caxias Shopping;
  • 8% a 18% do Bangu Shopping;
  • 20% a 29% do Shopping Parangaba;
  • 9% a 22% do Plaza Sul Shopping;
  • 6,5% a 12% do Shopping Villa Lobos;
  • 5% a 7% do Shopping Tamboré.

Cap rate e dividendos

De acordo com o BTG, a transação implica uma taxa de capitalização (cap rate) de 11%, considerando o resultado operacional líquido dos ativos nos últimos 12 meses. A Allos informou que espera uma taxa de 9,5%. Na avaliação dos analistas, a diferença pode estar relacionada a itens sem efeito direto no caixa, especialmente no Shopping Metrô Santa Cruz, que opera sob concessão, além de remuneração de administração recebida pela companhia.

Como será o pagamento

Caso a captação do fundo seja bem-sucedida, a Allos receberá 80% do valor da transação no fechamento do negócio. Essa parcela será paga parcialmente em dinheiro e parcialmente em cotas do KAML11, que representarão uma participação de 24% da empresa no novo FII.

Foto: Mauro Cateb, via Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0).

Esta matéria tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento.